La desaparición de la vivienda media en la CDMX: ¿Y sigues pensando que vas a poder comprar tu casa en Ciudad de México?

Crisis inmobiliaria, escasez de oferta y costos regulatorios: las razones detrás del encarecimiento de la vivienda en la Ciudad de México.

¿Has pensado en comprar casa últimamente aquí en la Ciudad de México?

Quiero compartirte un artículo que desarrolló el área editorial de la agencia sobre un tema clave para la vida de cualquier persona, especialmente para quienes estamos en edad de formar patrimonio y pensar en el bienestar de nuestra familia, más aún si ya tenemos hijos. La realidad que observo (y que yo mismo enfrento) es preocupante: si no cuentas con al menos 2 millones 600 mil pesos, es prácticamente imposible comprar un departamento en la CDMX. Y ni hablar de una casa: los precios de entrada superan fácilmente los 4 o 5 millones de pesos, y a partir de ahí solo van hacia arriba.

No se trata de una situación nueva, sino de un problema que lleva años desarrollándose y que hoy se ha vuelto crítico. Vale la pena analizar qué está ocurriendo y hacia dónde se dirige el acceso a la vivienda en la ciudad.

La vivienda media en la CDMX, un objetivo cada vez más lejano

Mientras los rascacielos de cristal y acero siguen redefiniendo el skyline de la Ciudad de México, una transformación silenciosa avanza a nivel de calle: la vivienda media en la CDMX está desapareciendo. Lo que durante décadas fue un objetivo realista para la clase media (adquirir un departamento propio) hoy se ha convertido en una rareza estadística.

Encontrar un inmueble cercano a los 2.5 millones de pesos ya no es solo difícil: es prácticamente excepcional. Esta situación no responde a una decisión política explícita, sino a una combinación de factores estructurales que están expulsando sistemáticamente a la clase media del mercado inmobiliario capitalino.

Una crisis de oferta que redefine el mercado inmobiliario

La problemática central no es únicamente el aumento de precios, sino una crisis de oferta de vivienda que ha ido vaciando el segmento medio del mercado. Regulaciones, costos y tiempos se han alineado para hacer financieramente inviable construir vivienda destinada al comprador promedio.

Producción de vivienda en caída libre

Los datos del Registro Único de Vivienda (RUV) con corte a marzo de 2026 confirman la tendencia:

• En 2020 se registraron 1,906 viviendas nuevas en la CDMX.
• Para 2025, la cifra cayó a 1,222 unidades, una contracción histórica.

El colapso de la vivienda de interés medio

El segmento de vivienda media (definido entre 350 y 750 UMA hasta 2.67 millones de pesos )  pasó de representar el 37.3 % del mercado en 2020 a solo 26.7 % en 2025. El resultado es un vacío crítico entre la vivienda social y la residencial de lujo.

La brecha de precios por metro cuadrado

El precio promedio por metro cuadrado en la CDMX alcanzó los 58,055 pesos, casi el doble del promedio nacional (31,637 pesos), presionando aún más el acceso a vivienda para la clase media.

Como resume Jorge Gordon Ramos, presidente de Canadevi Valle de México:

“Más que el aumento de precios, el problema es la escasez de vivienda. Si la oferta fuera mayor, los precios serían más bajos.”

Normativa sísmica y el “impuesto” invisible del acero

Construir en la capital hoy es aproximadamente 30 % más caro que hace algunos años, debido exclusivamente a las exigencias de seguridad estructural. Las actualizaciones a la normativa sísmica obligan a emplear 30 % más acero y concreto en vivienda vertical.

Aquí surge una paradoja crítica:

la regulación que salva vidas también ha elevado los costos a un nivel incompatible con la vivienda asequible en la CDMX.

A esto se suma una incongruencia persistente: la reconversión de predios industriales a uso habitacional incrementa tanto los costos técnicos y administrativos que hace imposible ofrecer departamentos por debajo de los 2 millones de pesos, bloqueando procesos clave de regeneración urbana.

El cuello de botella burocrático: hasta dos años sin construir

En el sector inmobiliario, el tiempo es dinero. En la Ciudad de México, obtener permisos de construcción puede tomar hasta 24 meses, un lapso devastador para proyectos de vivienda media, donde los márgenes son reducidos.

Durante ese tiempo, los desarrolladores no pueden iniciar preventas ni recuperar inversión inicial, elevando el riesgo financiero a niveles difíciles de sostener.

Francisco Escobosa, CEO de RevoRE, lo explica con claridad:

“Si saben que van a empezar a vender en dos años, y no saben cómo cambiará el mercado, a menos que tengan márgenes extraordinarios, no se animan a invertir.”

Aunque la Ventanilla Única Inmobiliaria promete simplificación, en la práctica solo ofrece una aprobación inicial sin garantizar que los permisos subsecuentes fluyan, manteniendo intacto el bloqueo estructural.

Lujo estancado y demanda desatendida: un mercado desequilibrado

Ante la incertidumbre, los desarrolladores han desplazado su inversión hacia el segmento Residencial y Residencial Plus, donde los márgenes absorben mejor el riesgo. El resultado es una sobreoferta de vivienda de lujo que el mercado tarda en absorber.

El indicador clave son los meses de inventario:

• En ciudades como Monterrey o Guadalajara: menos de 30 meses.
• En la CDMX: significativamente por encima, reflejando un mercado lento y desequilibrado.

Mientras tanto, la demanda real (la de la clase media) permanece insatisfecha. Según BBVA, la colocación de hipotecas bancarias cayó 4.8 % en 2025, señal de una confianza deteriorada en el mercado de vivienda.

Alta rentabilidad… que no se concreta

Paradójicamente, la vivienda media sigue siendo rentable en teoría. Un proyecto bien ejecutado puede alcanzar una Tasa Interna de Retorno (TIR) de entre 20 % y 24 %, superando ampliamente otros instrumentos financieros.

Sin embargo, la falta de suelo disponible, los altos costos y la inseguridad jurídica hacen que estos casos sean la excepción. El resultado es un éxodo de inversión inmobiliaria hacia otros estados, con la consecuente pérdida de empleo, competitividad y capital para la CDMX.

¿Una ciudad solo para unos cuantos?

La desaparición de la vivienda media en la CDMX no es inevitable, pero sí requiere acción estructural inmediata:

1.- Agilidad real y vinculante

    La Ventanilla Única debe garantizar continuidad total en los permisos, no solo validaciones iniciales.

2.- Calibración inteligente de la normativa

    Optimizar el uso de materiales sin comprometer la seguridad sísmica, permitiendo costos compatibles     con la clase media.

Si el discurso no se traduce en licencias tangibles y suelo viable, la capital avanza hacia una segmentación urbana definitiva.

La pregunta es inevitable:

¿Estamos dispuestos a vivir en una ciudad donde tener casa propia sea un privilegio exclusivo del lujo, o exigiremos políticas que devuelvan a la clase media su derecho a la ciudad?